Comment calculer des parts sociales d'une SCI à l'IS

[filsdepub]

Bonjour,

Il y a 10 ans, j'ai créé une SCI à l'IS, avec 120k€ de capital.

120 parts sociales de 1000€.

Puis la SCI a utilisé ces fonds comme apport pour acheter un appartement (320k€).. La valeur actuelle de l'appartement est environ de 400k€.

Actuellement, il reste 150k€ à rembourser sur cet emprunt.

2 ans plus tard, j'ai fais un apport en compte d'associé de 100k€.

Ceci a été utilisé en apport pour acheter des murs de boutiques (180k€).

Il reste 27k€ à rembourser sur cette emprunt.

J'ai à titre personnel, un appartement acquis en DeRobien il y 20 ans, pour 75k€.

Il n'y a plus d'emprunt sur cet appartement. Sa valeur actuelle est d'environ 42k€.

Nous souhaitons avec mon épouse, faire un don à notre fils (les fameux 100k€ par parent à chaque enfant), en parts sociales de la SCI.

Et je souhaite aussi faire l'apport de l'appartement locatif, à la SCI.

1- Si j'apporte le DeRobien à la SCI, je suppose que cela se fait en calculant la valeurs actuelles des parts sociales ? Et non la valeur initiale (soit 42k€ = 350 parts à 120€)

2- Comment calculer la valeur des parts sociales actuelles ?

Je me suis dit qu'il suffit d'additionner la valeurs actuelles des biens+trésorerie et de soustraire les impôts restants, ainsi que le compte courant (qui est une dette).

Est ce la bonne méthode ?

Je trouve alors environ 2800€ / part sociale.

Cela donnerait alors pour le deRobien 42k€/2800=15 nouvelles parts.

Ceci me permet de mettre mon patrimoine locatif dans la SCI.

Et de commencer à la transmettre à mon fils.
J’ai trouvé cet article très clair sur le sujet : déterminer la valeur des parts d’une SCI, mais j’aimerais aussi entendre vos retours d’expérience personnels, notamment si vous avez effectué ce type d’opération (apport de bien + donation de parts).

Est-ce que mon raisonnement tient la route selon vous ?
(Pour info, notre résidence principale reste en nom propre.)

Merci d'avance de vos réponses.